Taşınmaz Satış Sözleşmesi İmzalanmadan Önce Hukuki İnceleme

Önce Hangi İşlemin Yapıldığını Belirleriz

Belgenin başlığı ile içerdiği taahhütler her zaman aynı açıklıkta olmayabilir. Satış, satış vaadi, rezervasyon, aracılık veya başka bir sözleşme olup olmadığını; kimin hangi borcu üstlendiğini değerlendiririz. Taşınmazın tapu ve bağımsız bölüm bilgileriyle sözleşmedeki tanımın örtüşmesi de temel kontrol noktasıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi taşınmaz satışı ve satış vaadi bakımından resmî şekil düzeni içerir. Bu nedenle tarafların kendi aralarında imzaladığı bir metni, yalnız adı “satış sözleşmesi” olduğu için mülkiyet devrini sağlayan belge kabul etmeyiz. Belgenin niteliği ve olası etkileri somut olarak incelenmelidir.

Ödeme, Teslim ve Belge Yükümlülüklerini Bağlarız

Ödemenin kime, hangi aşamada ve neye karşılık yapılacağını okuruz. Kapora, rezervasyon bedeli veya peşinatın işlem devam etmezse nasıl ele alınacağına bakarız. Ödeme alıcısı ile sözleşme tarafının farklı olması veya hesabın başka bir kişiye ait bulunması açıklığa kavuşturulması gereken sorular doğurabilir.

Teslimin ne anlama geldiği, hangi belgelerin sağlanacağı ve tapu devrinin hangi koşullara bağlandığı ayrıca önemlidir. Sözleşmede tek bir tarih bulunması, gecikmenin bütün sonuçlarını açıklamaz; bildirimler, ek süreler ve taraflara tanınan haklar birlikte okunmalıdır.

Hangi Hükümlere Özellikle Bakarız?

Bir sözleşme maddesini diğerlerinden kopararak değerlendirmeyiz. Ceza, iade veya sona erme hükümlerinin ödeme, teslim ve bildirim düzeniyle nasıl çalıştığını inceleriz. Belirsiz veya birbiriyle çelişen ifadeleri sorular ve değişiklik önerileriyle görünür hale getiririz.

• Taraf, imza ve temsil yetkisi
• Taşınmazın tanımı ve vaat edilen nitelikler
• Ödeme takvimi, ek bedeller ve masrafların dağılımı
• Teslim, eksik iş ve belge sunma koşulları
• Gecikme, cezai şart, fesih ve bedel iadesi düzeni
• Bildirim, uyuşmazlık ve sözleşme değişikliği hükümleri

İmzalanmış Metin de İncelenebilir

Sözleşme imzalanmışsa artık yalnız daha iyi bir taslak hazırlama sorusu yoktur. Hangi edimlerin yerine getirildiği, tarafların yazışmaları, ödemeler ve olası aykırılıklar önem kazanır. İncelemenin kapsamını işlem öncesi taslak kontrolü veya mevcut durum değerlendirmesi olarak açıkça ayırırız.

Devam eden uyuşmazlıkta bir ihtar, fesih açıklaması veya yeni ödeme yapmadan önce mevcut belgeleri birlikte ele alabiliriz. Hangi hukuki yolun uygun olduğu; işlem türüne, tarafların konumuna, olaylara ve mevcut delillere bağlıdır. Belge görmeden kesin iade veya tazminat sonucu vaat etmeyiz.

Size Ne Sunarız, Siz Ne Hazırlayabilirsiniz?

İnceleme sonucunda kritik hükümleri, tamamlanması gereken bilgileri ve görüşülmesi gereken değişiklikleri yazılı belirleyebiliriz. Karşı tarafa gönderilecek revize taslak veya müzakere desteği istenirse bunu ayrıca kapsamlandırırız. Satıcı veya başka bir taraf adına hazırlanmış metnin sizin çıkarlarınızı bütünüyle koruduğunu varsaymayız.

Taslağın bütün sayfalarını, eklerini, ödeme planını, tapu bilgilerini ve ilgili yazışmaları saklayın. İlk başvurunuzda imza veya ödeme için bildirilen tarihi belirtin. Uygunluk değerlendirmesinden sonra belge kapsamını, ücreti ve inceleme takvimini yazılı bildiririz; başvuru tek başına süre takibinin üstlenildiği anlamına gelmez.