Taşınmaz İşlemi Öncesi Tapu ve Kayıt İncelemesi

Tapu İncelemesinin Sorusu Nedir?

Bu çalışma, belirli bir taşınmazın hukuki kayıt durumunu ve planlanan işlemle ilişkisini değerlendirmek içindir. Satın almak, bir payı devralmak, mevcut bir hakkı sorgulamak veya sözleşme imzalamadan önce kayıtları anlamak istiyor olabilirsiniz. Önce hangi soruya cevap aradığınızı ve incelemenin tarihini belirleriz.

Eski bir tapu senedi, ekran görüntüsü veya ilan bilgisi üzerinden bütün güncel kayıtlar hakkında kesin kanaat oluşturmayız. Belgenin neyi gösterdiğini, hangi tarihe ait olduğunu ve tamamlayıcı kayıt ihtiyacını ayrı ayrı açıklarız.

Malik ve Taşınmaz Tanımını Doğrularız

İl, ilçe, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgilerini teklif ve sözleşmedeki tanımla karşılaştırırız. Arsa payı, paylı sahiplik ve bağımsız bölümün kayıttaki niteliği üzerinde dururuz. Bir taşınmaz payının satın alınması ile bağımsız bölümün tamamının edinilmesi aynı hukuki konum değildir.

Satıcı olarak görünen kişiyle kayıt malikinin ilişkisi; şirket, miras veya temsil bağlantısı varsa buna ait belgeler değerlendirilir. Taşınmazın fiziksel sınırının ve size gösterilen bölümün teknik doğrulaması gerekiyorsa bunun ayrıca ele alınması gerektiğini belirtiriz.

Kısıtlamalar ve Üçüncü Kişi Hakları Nasıl Ele Alınır?

İpotek, haciz, şerh, beyan veya kullanım hakkı gibi kayıtları yalnız adlarına göre değerlendirmeyiz. Kaydın dayanağı, tarihi, ilgili kişisi ve planlanan işleme etkisi birlikte okunmalıdır. Her kaydın aynı sonucu doğurduğu veya borç ödendiğinde kaydın kendiliğinden ortadan kalktığı varsayımıyla hareket etmeyiz.

Bir kaydın kaldırılacağı söyleniyorsa, bu açıklamanın hangi belge ve işlemle desteklendiğini sorarız. İnceleme, kayıtların tek başına temiz veya sorunlu şeklinde etiketlenmesinden çok, yapılmak istenen işlem için hangi belirsizliklerin kaldığını gösterir.

Hangi Belgelerle Başlayabilirsiniz?

Elinizdeki kayıtları ve neden inceleme istediğinizi kısa bir özetle iletebilirsiniz. Uygunluk değerlendirmesinden sonra gerekli belge setini ve erişim/temsil ihtiyacını belirleriz. Yetkili erişim veya kurum işlemi gerektiren kayıtlar için çalışma kapsamı ayrıca netleştirilir.

• Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
• Elinizdeki tapu senedi ve güncel kayıt örnekleri
• İncelenecek şerh, ipotek veya hakkın dayanak belgesi varsa örneği
• Satış teklifi, sözleşme taslağı ve ilgili yazışmalar
• Varsa vekaletname, şirket yetki belgesi veya mirasçılık belgesi

Kayıt İncelemesinin Sınırları ve Çıktısı

Tapu incelemesi, belediye dosyası incelemesini veya teknik yapı değerlendirmesini kendiliğinden içermez. Tapuda görülen nitelikle kullanım, ruhsat ve proje belgeleri arasında ayrıca incelenmesi gereken bir bağlantı bulunabilir. Bu ihtiyaç ortaya çıkarsa hangi ek çalışmanın gerekli olduğunu belirtiriz.

Yazılı değerlendirmede ele alınan belgeleri, kayıtların işleme olası etkilerini ve cevaplanmamış soruları gösteririz. İşlem daha sonraki bir tarihte yapılacaksa kayıtların yeniden kontrol edilmesi ihtiyacını açıklarız. Mevcut uyuşmazlıkta ise işlem geçmişi, deliller ve dava belgeleri için ayrı ikinci görüş kapsamı belirlenebilir.