Türkiye’de Taşınmaz Satın Almadan Önce Hukuki İnceleme

Hangi Aşamada Başvurabilirsiniz?

İnceleme için satışın kesinleşmesini beklemeniz gerekmez. İlan, teklif veya sözleşme taslağı aşamasında başlayabiliriz. Önce ne satın almak istediğinizi belirleriz: bağımsız bölüm, arsa, pay veya devam eden projedeki bir hak aynı belge setiyle değerlendirilmez. Oturmak, kiraya vermek ya da başka bir amaçla edinmek istemeniz de cevaplandırılacak soruları etkiler.

İlk hedef, satıcının anlattıklarıyla mevcut kayıtlar arasında açık kalan noktaları bulmaktır. Bir belge henüz yoksa bunu olumlu kabul etmeyiz; hangi bilginin kimden ve hangi aşamadan önce istenmesi gerektiğini gösteririz.

Alıcı, Satıcı ve Taşınmazı Birlikte Değerlendiririz

Satış teklifini veren kişinin tapudaki malik veya işlem yapmaya yetkili temsilci olup olmadığını inceleriz. Şirketin taraf olduğu dosyada temsil belgeleri; vekille yürütülen işte vekaletnamenin işlemle bağlantısı önem kazanır. Yabancı alıcının ediniminde uyruğa, taşınmaza ve işlem türüne bağlı koşulları ayrıca değerlendiririz.

Size gösterilen daire veya alan ile kayıtta tanımlanan taşınmazın aynı olup olmadığı, mülkiyet türü ve pay durumu temel sorulardır. Hukuki belge incelemesi; yapının sağlamlığı, gerçek yüzölçümü veya piyasa değeri hakkında teknik rapor yerine geçmez.

İnceleme Hangi Belgeleri Bağlar?

Tapu kaydı tek başına satın alma dosyasının tamamı değildir. Sözleşme, belediye belgeleri, ödeme talebi ve satıcının taahhütleri arasında bağlantı kurarız. Örneğin sözleşmede anlatılan kullanım biçiminin mevcut belgelerde nasıl göründüğünü ve teslimden önce hangi belgenin sunulmasının beklendiğini sorarız.

• Tapu bilgileri, pay yapısı ve mevcut kayıtlar
• Satıcı veya temsilcinin yetki belgeleri
• Teklif, rezervasyon belgesi ve sözleşme taslağı
• Ruhsat, proje ve varsa yapı kullanma izni hakkında mevcut belgeler
• Ödeme planı, teslim şartları ve taraflar arasındaki yazışmalar

Ödeme ve İmza Kararından Önce Neyi Netleştiririz?

Kapora veya rezervasyon adıyla istenen ödemenin hangi metne dayandığını, kime yapılacağını ve işlem devam etmezse ne öngörüldüğünü okuruz. Sonraki ödemelerin hangi belge veya aşamaya bağlandığı da değerlendirmeye girer. Dekont açıklaması, sözleşme tarafı ve ödeme alıcısı arasındaki farklılıklar ayrıca sorulmalıdır.

Bulguları, şimdi açıklığa kavuşturulması gereken konular ve işlem ilerlediğinde yeniden kontrol edilecek hususlar şeklinde sıralarız. Sözleşme imzası, ödeme ve tapu devrinin aynı şey olmadığını dikkate alarak karar noktalarını gösteririz.

İnceleme Sonunda Ne Alırsınız?

Kararlaştırılan belgeler üzerinden yazılı değerlendirme, açık sorular ve öncelikli adımlar hazırlayabiliriz. Gerekiyorsa tapu kayıt incelemesi, sözleşme değerlendirmesi veya devir hazırlığını ayrı kapsam olarak öneririz. İnceleme, taşınmazı satın almanız yönünde yatırım tavsiyesi veya işlemin sorunsuz tamamlanacağına ilişkin taahhüt değildir.

Yurt dışındaysanız başlangıç değerlendirmesini mevcut belge örnekleri üzerinden planlayabiliriz. Temsil veya kurum işlemi gerekiyorsa yetki, belge ve ücret ayrıca kararlaştırılır. İmzalanmış veya uyuşmazlığa dönüşmüş dosyada ise mevcut işlem ve deliller hakkında yazılı ikinci görüş hazırlanabilir.