İmar Planı Değişikliği Her Zaman Değer Artış Payı Doğurur Mu?

İmar ve Belediye İşlemleri

Hayır. Taşınmazın piyasa fiyatının yükselmesiyle, imar planı değişikliği nedeniyle doğabilecek değer artış payı aynı şey değildir. Önce plan değişikliğinin yürürlükteki düzenlemenin kapsamına girip girmediği incelenir. Maliklerin talebi, plan kararının niteliği, taşınmazın durumu ve başvuru ile tahakkuk tarihleri önemlidir. Kapsam dışı haller ve geçiş hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

22 Kasım 2025 tarihli uygulama yönetmeliği, kapsama giren işlemlerde belirlenen değer artışının %90’ının kamuya aktarılmasını düzenler. Bu oran taşınmazın bütün satış bedelinin %90’ı demek değildir. Değerleme, plan değişikliği öncesi ve sonrasındaki durumun karşılaştırılmasına dayanır. Mevcut yapı ve eklentilerin bedeli ile arsadaki plan kaynaklı değer artışı da aynı unsur sayılmamalıdır. Hangi hesabın uygulanacağı belge ve kararlar üzerinden görülmelidir.

Yükümlülük, yatırımın net sonucunu ve işlem takvimini etkileyebilir. Yönetmelikte ödeme tamamlanmadan satış, devir, bağış ve belirli imar veya ruhsat işlemleri yönünden sınırlamalar öngörülmüştür. Peşin veya taksitli ödeme koşulları, ilgili tarihler ve varsa istisnalar kendi dosyasında incelenir. Bu nedenle yalnız beklenen imar değerini hesaplayıp kamuya ödenecek payı ve değerleme giderlerini dışarıda bırakmak doğru olmaz.

Biz plan değişikliği teklifini, onay ve askı belgelerini, değerleme raporlarını, tahakkuk ile ödeme kayıtlarını birlikte inceleriz. İşlem başlamadan önce hangi mali ve hukuki koşulların gündeme gelebileceğini; başlamış bir dosyada ise mevcut işlemin hangi düzenlemeye tabi olduğunu belirleriz. Plan değişikliği yapılacağına, belirli kazanç sağlanacağına veya payın mutlaka kaldırılacağına dair sonuç sözü verilmez.